改革開放以來，各類產業園區相繼出現，中國經濟進入了“出口導向+園區經濟”的飛速發展時代。土地開發是園區建設的第一步，具有資金需求大、占用周期長且前期回報低等特點，融資成為土地開發的首要問題。我國土地開發融資先后經歷了以政府財政為主的融資模式，以銀行貸款為主的單一融資模式和以銀行貸款為主的多元化融資模式。

目前，盡管我國土地開發融資主要集中在銀行貸款、財政撥款、BOT、上市融資、發行債券等模式，然而隨著土地開發融資壓力的不斷增加，主力銀行貸款、信托融資、基建基金、股權私募基金、融資租賃等新模式相繼出現，并成為融資模式創新的重點方向，而民間資本、社?；?、保險資金、國外資本則成為重點探索的資金來源。

一、主力銀行貸款

國家開發銀行是提供開發性金融服務的政策性銀行，也是地方政府獲取銀行貸款的主力銀行。目前，蘇州、丹陽、青島、欽州、楊凌等地的園區開發均獲得了國開行的大力支持。

與一般的商業貸款不同，國家開發銀行并不要求借款人以特別的土地所有權為抵押，而是通過推動區域的城市化與產業化，實現土地增值，以可出讓土地的收益權作為抵押，其看重的并不是土地本身，而是土地所產生的現金流。因此，獲取國開行的貸款更有利于培養開發主體的內部現金流以及園區的持續滾動開發。

二、信托融資

在我國，信托資金用于土地開發已有許多成功的案例。2008年山東聊城市政府與中融信托、濟南商業銀行合作，通過銀行發行理財產品募集資金，由中融信托對資金進行投放與管理，完成新城的開發。重慶信托聯合重慶三峽銀行、中國農業銀行，以銀行理財產品與信托對接的方式，通過60億股權融資方案，完成舊城區的土地一級開發。

信托資金可采用銀信聯合股權回購、發行債券類信托計劃、社?；?、保險資金委托貸款等方式參與土地開發。

三、融資租賃

融資租賃模式與BOT模式的主要區別在于，BOT項目是以權換權，而融資租賃模式則是以利換權，充分保證了地方政府對項目的管理經營權，主要包括固定資產融資租賃和售后回租兩種模式。

針對部分基礎設施建設，地方政府發出招標選定供貨商，與供貨方簽訂協議，供貨方負責基礎設施的建設，地方政府作為承租方得到基礎設施的使用權，并向供貨方支付租金，在支付租金時間及總額達到約定之后，供貨方將基礎設施所有權無償轉回給地方政府；地方政府也與金融租賃公司合作，可對現有的優質固定資產采用售后回租的形式獲取資金。此過程中，地方政府既能盤活現有資產，又可避免承擔項目折舊風險。

四、基礎建設投資基金

由地方政府組建基金公司，積極尋求與主力銀行、信托公司進行深度合作，共同向社會投資者發行基金單位，設立基礎設施投資基金，并委托專業的基金管理公司進行管理?；A建設投資基金應設置較長的存續期，募集的資金主要用于中長期的基建項目，如碼頭、航道、道路等建設，為了降低風險，也可允許基金投資短期項目、房地產開發項目以及產業投資項目，如倉庫、廠房、辦公樓、水電設施、戰略性新興產業等。

五、股權私募基金

目前，股權私募基金投資于區域開發已經成為一種趨勢。地方政府出資成立一家完全控股的子公司，選擇一家國內外知名的大型股權私募基金公司（黑石、貝恩、凱雷、弘毅等），完成對子公司的增資擴股，形成一家新的土地開發合資公司，作為土地開發的市場主體。同時，地方政府還可以與股權私募基金達成協議：土地開發完成后的產業引入方面，股權私募基金可以對園區內的重點項目優先進行戰略投資。

地方政府將股權私募基金作為戰略投資者引入項目公司，作為土地開發，基礎設施建設的主力，管委會只需要將精力專注于區域的總體策劃、土地收儲、土地出讓等環節，二將土地整理這一中間環節交由合作的股權私募基金負責，這樣既可以控制開發風險，又可以充分利用社會資本進行園區建設，還能有效推進產業項目引進，促進產業發展。

六、土地開發融資的發展趨勢

2008年為了應對金融危機，我國實施了4萬億經濟刺激計劃，基建和民生成為重點投資領域，地方政府融資平臺的信貸規模迅速增加，根據財政部數據，截至2018年4月末，全國地方政府債務余額16.6萬億，部分平臺公司債務負擔超過警戒線，財政風險和金融風險巨大，融資平臺為主導的融資模式難以持續，土地新一輪開發急需融資模式創新支持。

金融支持土地開發，應當走一條間接融資、直接融資等多種融資模式相結合的道路。短期來看，基礎建設巨額融資的主要來源仍將是中長期信貸融資，其中進一步引導社?；?、保險資金參與基礎建設，并從機制上降低投資風險是重點的金融創新方向。

中期來看，應逐步推進資產證券化，擴大資產證券化范圍，對可證券化的資產，通過金融工具和產品創新轉化為現金流，盤活地方政府的資產存量，深化直接融資范圍和手段。

長期來看，逐步擴大地方債試點，推行市政債，完善資本市場結構，明確融資主體，并促使地方政府行為的投資理性化，從根本上解決基礎建設融資問題，這是今后資本市場發展重要方向，長期土地持續開發所必需的金融基礎要素。