一個產業地產項目要吸引企業過來必須具備產業配套環境。這些配套是為實現產業研發、生產、營銷的硬件和軟件功能平臺，也是吸引人聚、人居的物理和服務平臺，而搭建這些平臺是推進產業招商和企業發展的先決條件。產業地產的本質在于把軟的做硬，把硬的做軟，解決行業痛點（人才、成本、運營），提升行業效率。產業地產運營模式創新的關鍵在于，如何找準入園企業的“痛點”投其所好？如何整合服務資源，提升園區服務能力？

一、產業地產運營難點

　　未來，服務將是產業地產的藍海，但現在是很多產業地產的痛點。

      首先是服務意識落后，很多產業地產商尚未意識到服務的重要性，在產業地產項目中“重招商，輕服務”，導致產業地產體驗不佳，很多餐飲、購物等基本的生活服務都沒有保障。

      其次是服務能力不足，隨著產業地產的不斷發展，用戶需求的服務越來越專業化、個性化，盡管很多產業地產商意識到服務的重要性，但缺乏提供服務的能力。

      最后是服務資源稀缺，市場化的服務資源嚴重不足，尤其是生產性服務存在零散化、個性化等特點，未來如何整合產業服務的供給與需求，將小市場變成大市場是產業地產商不得不深思的問題。

二、針對行業痛點提供服務

      行政服務要入園，最好能統一界面，便捷服務企業。上海嘉定藍天經濟城是一個典型案例，通過獲得上海市文廣局、通信管理局、新聞出版局、經信委等相關職能部門的支持，可以幫助企業快速辦理網文、ICP新聞出版許可證、雙軟、軟著等各類證件，將游戲企業的產品上市時間減少了兩個月，對游戲企業的吸引力巨大，目前藍天經濟城已經聚集了600多家游戲開發企業。

　　由于產業地產很大程度上承載了政府對產業發展的迫切需求，如何在運營中圍繞政府資源“借力發力”一直是產業地產開發中的關鍵環節。產業地產商應積極與政府合作，導入各方面的存量政策資源，并結合項目自身的行業特點，從財稅、金融、運營成本、設備購置、技術交易等方面進行政策設計。

      基于多層次人力資源、人才資源的生活休閑需求，進行全方位生活服務體系的搭建。生活服務的出發點是“把人留下來”，從多個維度滿足企業員工的基礎生活需求、商務休閑需求、親子生活需求，包含餐飲、購物、娛樂、休閑、居住、醫療、教育等。

產業地產生活性服務內容

      產業服務內容設計，主要著眼于產業鏈的痛點環節，著眼于效率效益提升、成本節省、發展共享經濟原則。生產性服務圍繞企業公共技術服務需求、中小企業服務需求、信息類服務需求、綜合性服務需求等，主要包括研發/中試、設計、設備共享、檢驗檢測、技術認證、孵化、投融資、人力資源、物流服務、信息服務、管理咨詢服務等。

產業地產生產性服務內容

      專業服務“讓位”市場服務主體，開放服務端口，吸納主體入園、能力入園。針對園區的服務體系，按照市場主導、組織簡化的原則，靈活運營自營與他營、輕資產與重資產的服務模式。利用互聯網、物聯網技術，將園區的服務功能、服務資源導入網絡平臺（手機端、PC端），打造智慧化園區，提高服務響應速度與效率。

      整合資源，滿足需求，創新服務補貼方式。比如對具有科技創新成果、稅收達到一定規模的企業，由園區或聯合政府出資，提供一定額度的創新券。整合會計師事務所、律師事務所、知識產權服務機構等服務機構，達成戰略合作，給予入駐企業價格優惠的同時，可以接受創新券結算方式。

產業地產創新券使用示意圖

三、圍繞產業鏈構建投資體系

　　成立產業引導基金、創業投資基金、產業投資基金、產業并購基金、技術并購基金等，對國內外先進的技術、企業進行投資、并購，采用投資的模式進行產業運營。

產業投資基金體系示意

　　建立股權投資基金合作網絡和朋友圈，依靠朋友圈的力量，與國內專業的基金管理公司松散合作，建立信息互通互享機制，建立投資項目和創業公司“成長檔案”制度，促成外部投資資金快速對接區內項目。

　　天安數碼城在每一個園區均打造了集銀行、擔保、風險投資、小額貸款等為一體的投融資平臺。借助該投融資平臺，為入園企業提供風險投資、私募形式投資、小額貸款、天使基金、創業基金等綜合金融服務。

四、圍繞產業生態做資源鏈接

　　組織各種各樣的行業交流活動，鼓勵大家把自己的經歷和知識分享出來，進行產業連接，打造更強的產業生態。引導已入駐的企業搭建開放合作平臺，成立行業商會、協會、產業技術聯盟等研究與交流平臺，使得行業企業信息更為廣泛共享，強化園區內部的技術鏈接、人才鏈接，吸引和加速產業鏈客商集聚。

　　每一個企業的發展最終是歸結到企業家的發展。建立企業家俱樂部，圍繞企業家社群，提供高端商務培訓、企業家沙龍以及各類專業沙龍活動，創造互動交流學習平臺與商務對接服務平臺。

　　組織企業間聯誼會、單身派對等活動，鼓勵公司內部與外部的人員之間發生交流碰撞。積極搭建各種員工社群平臺，植入創新創業的文化基因，構筑滿足多元文化需求的社區生活圈，培育創業創新文化氛圍。

　　充分利用室外的公共空間，靈活地組織綠色家園、關愛生命、義賣會等活動，引導人們自覺停留和聚集。利用社區020、社區電商等新型業態為員工社群提供服務。

　　比如天安云谷配套有住宅小區、國際學校、公園和慢行系統，還有文化館、主題博物館、宗教場所等，積極打造產業社交、職場社交和生活社交的空間。天安云谷在打造閑置空間的利用上也是下了不少功夫。

五、案例鏈接：杭州天和高科技產業園

　　杭州天和高科技產業園是中國首家以體外診斷產品（IVD）為特色的生物醫藥與智慧健康專業科技園。園區占地110畝，一二期合計13.8萬平方米物業面積，功能上滿足體外診斷試劑、檢驗檢測、智慧醫療等細分領域從研發孵化-小試中式-小規模量產的一站式服務。

　　2016年12月，杭州天和高科技產業園牽頭園區各高新企業組建園區科學技術協會，由各企業代表性人物共同組成園區科協管理隊伍。借助園區骨干企業的力量組建園區科協的服務團隊，并結合優秀專業服務機構的專業指導，形成了“科技服務骨干+專業化服務機構”的區域性科技服務品牌。同時建立了企業特派員制度，一個人對接10個企業老總，旨在做到點對點持續不斷地溝通，更好地了解企業，更好地孵化企業。

　　園區已逐步形成“一站式、一條龍”的科技企業服務模式，全面覆蓋入園企業的各項需求，建立了從CRO服務、創業服務、科技服務，到技術服務、金融服務、網絡平臺服務的全孵化周期服務體系。

      （1）共享實驗室服務：有專業儀器設備共享平臺如基因操作、蛋白操作、細胞培養、分子生物學和質譜分析等設備。有實驗室共享平臺如酶免實驗室、金標實驗室、免疫印跡實驗室、抗體標記實驗室、蛋白芯片實驗室和基因芯片實驗室等。建有分子病理實驗研究中心、質量控制與醫學檢驗試驗中心、轉化醫學試驗研究中心、免疫學實驗中心和核酸診斷實驗室研究中心。

      （2）研發孵化服務：提供專業的藥證服務、CRO服務、科技咨詢中介、智慧平臺服務、創業導師、創業沙龍、專業培訓、專家共享等服務。園區建立了園內創業的高層次人才、優秀企業家、技術大咖及園外的各領域專家組成的25人創業導師團隊，為入駐企業提供創業輔導服務。

      （4）企業發展服務：為園區企業提供工商、財務、法律、科技、知識產權服務聯盟、人才引進、對外交流、會議會展、整合營銷、產業基金、投融資服務等服務。園區成立共享銷售中心，為入駐企業提供代理銷售服務。園區同浙江大學、浙江中醫藥大學、浙江理工大學等六所高校共建產學研合作基地、教學科研實習基地、創新創業基地，積極搭建園區企業與專業應屆生“一對一”生物醫藥細分招聘平臺。