2020年全面打贏脫貧攻堅戰收官，十四五期間即將迎來新一輪鄉村振興的政策風口。在鄉村振興中，農旅融合被反復強調并成為近年來引領鄉村建設的重要方向。農旅融合以農業科普體驗、觀光度假、休閑養生為核心功能，特色商業、文化創意、田園居住為配套，拓展了農業產業鏈和價值鏈，催生了農村新產業、新業態出現，成為農村經濟創新發展的新風口。
從早期的農家樂時代，到鄉村休閑，再到鄉村度假時代，休閑農莊、特色民宿、農業主題樂園、農業公園等業態不斷創新，田園觀光、農事體驗、創意農業、農業休閑度假、田園旅居養老等功能層出不窮。風口之上，華潤、藍城、萬科、協信等地產大佬紛紛涉足，謀劃布局各自的休閑農業地產業務，農旅項目遍地開花。未來，鄉村旅游市場將持續激活農旅融合的開發熱潮，成為文旅投資商、開發商和運營商關注的熱點領域。
一、休閑農業地產的5種類型
隨著資本涌入鄉村市場，休閑農業業態創新活躍，開發商和投資者在城市、近郊、鄉村都有布局，業態類型豐富多樣，從規模尺度上看，從市民農莊到田園綜合體，規模體量差異明顯；從發展模式上看，生態保護型的生態度假農莊和高效農業主導的科普體驗農業科技園核心驅動力各有不同。結合各類休閑農業案例的分析，按照不同產品的功能側重，可以把休閑農業地產分為以下五類：
休閑農業地產分類
1、體驗觀光型
主要依托良好的農業基礎和鄉村田園風光，以科技農業科普展示、生態田園觀光、種植采摘體驗、農業消費等為主要功能，以前沿的農業科技、創意農業景觀、生態田園景觀和農事活動體驗為核心吸引力。具體的業態類型包括市民農園、共享農場、農業公園等。
2、主題娛樂型
圍繞科技、文化創意、美食等主題，開發建設各類景觀、娛樂設施、并策劃豐富多彩的活動，具體的業態類型有農業主題樂園、農業嘉年華等，如臺州花漾星球太空農場，就是主打太空主題的科技農業娛樂園；北京農業嘉年華，已經依托創意農業成功舉辦7屆。
3、民俗文化型
深入挖掘當地特色的鄉村風土人情、民俗文化資源，找回記憶中的鄉愁，依托特色文化資源，打造特色文化景觀、建筑、場館、街區，并以民俗活動節慶舉辦來吸引人氣，是基于文化創意思維的鄉村空間再造。具體的產品包括民俗風情園、特色文化村等，如桂林漓江民俗風情園、陜西禮泉縣袁家村等。
4、休閑度假型
通常依托鄉村田園良好的生態環境和氣候條件，以新建和舊屋改造的方式建設農莊、民宿、度假村等，并完善溫泉、休閑運動設施、健康餐飲等配套功能。在大健康產業的熱潮下，這類業態還可以創新疊加康養功能，造就了以生態休閑、養生度假、分時度假養老等多功能的度假農莊/共享農莊/特色民宿等產品。
5、綜合發展型
綜合型的休閑農業地產兼顧新農村建設和改革、農業發展和農民受益，通常要有較強的農業產業基礎，以大農業為基礎，一二三產融合互動發展，強調綜合價值，通常在縣域的大范圍空間進行打造，是一種綜合體業態，田園綜合體就是典型的業態。
二、休閑農業地產的主要開發模式
1、共享農場
對于城市居民而言，有一塊土地可以體驗務農的樂趣是一種理想的生活。在共享經濟蓬勃發展的今天，共享農場應運而生。共享農場通常由農業種植公司和個人打造，由生態農田、戶外營地、迷你牧場、田園餐廳、特色民宿等業態組成，面積約百畝。以農業種植為核心，農場通過農田認租種植、農事活動舉辦、特色健康餐飲、牧場體驗、特色農產品銷售等為特色吸引以親子家庭游客為主的核心客群。
共享農場的操作要點有三個，“閑置資源有效利用+服務內容不斷完善+品牌化經營”，農場通過整合周邊地區閑置的土地、農房、山林等資源擴大農場面積，進行規?；\作提升經濟效益，例如廣州艾米農場，通過改造荒廢農田、修繕破舊農房來完成農場的建設。通過不斷完善農場的服務內容，提升服務質量，打造高品質共享農場品牌，推動共享模式在全國各地復制推廣。
河南君源有機農場新鄭基地現有1500多個迷你蔬菜棚，每個大棚30平方米，年承包費3980元。會員租賃后可通過線上發布指令，由農場工人負責日常管理。其間也可帶著孩子過來體驗種植和采摘，最后收獲的有機蔬菜全部歸會員所有。
2、農業主題樂園
農業主題樂園以農業為基本元素，通常以科技、太空、美食、家庭作為主題，通常由農業科技公司進行開發運營，在功能上以主題娛樂、科普展示、活動舉辦為主，成功的農業主題樂園把特色IP融入各種豐富的娛樂休閑設施和場館，不斷更新升級內容產品和服務，并策劃舉辦多類別的體驗活動，把品牌化的產品模型進行多地復制，典型案例有德國卡爾斯家庭主題親子游樂莊園、臺州花漾星球太空農場。
農業主題樂園的操作關鍵點有四個，“精準的客群定位+文化IP塑造+豐富完善的設施+產品服務不斷升級”，精準定位目標群體有助于打造針對性、有吸引力的產品，留住目標客戶群體。文化IP是主題樂園的靈魂所在，圍繞IP衍生出豐富的產品形態和活動，成為主題樂園區別于其他休閑地產的標志和特色，在資本大軍爭相涌入的市場環境下，一個成功的IP成為制勝法寶，另外，圍繞IP打造的產品服務需要不斷迭代更新，樂園內容不斷升級才能讓主題樂園永葆活力。
3、度假農莊/共享農莊/特色民宿
農村大量物業閑置給特色民宿、度假農莊帶來了可能，在不改變農民房屋所有權的前提下，由熱衷于鄉村旅游的規劃師或旅游運營機構主導，把原有的古舊閑置村屋進行設計改造升級，吸引城市的各類度假人群享用，這種模式盤活了農村閑置物業，拉動了鄉村旅游發展。近年來，隨著鄉村旅游的快速發展，農家樂功能和檔次升級，各種主題和檔次的特色民宿日益受到青睞，比如浙江莫干山已形成民宿產業集群和閉環，民宿經濟帶動了當地金融、客運、餐飲、建筑裝修和農業特產等領域，使得旅游產業成為當地支柱型產業。
莫干山民宿空間分布
共享農莊業態類型豐富，可以分為休閑度假型、文化創意型、田園體驗型、分時度假養老型等多種產品，其核心功能包括度假、農事活動體驗、文化創意、休閑養老等。共享農莊的操作關鍵在于“設施完善+平臺打造”，一方面，要有較完善的道路通信基礎設施、鄉村景觀整治、商業配套、公共服務設施等，能夠充分滿足便利交通、生活配套需求，在景觀上需要營造良好的環境，實行農莊景區化提升；另一方面，在經營上，需要以合作或自建的方式搭建網絡交易共享平臺，鏈接農莊市場客群、投資開發商、農戶及村集體、農莊運營公司等主體，實現閑置土地、農宅、資本、運營方、消費需求的信息對接匹配，實現共享資源宣傳推廣。
4、田園綜合體
2012年田園東方的創始人張誠首次提出田園綜合體概念，2017年田園綜合體被寫進一號文件，引發資本熱潮。田園綜合體是以“三產互動、產村相融”為核心理念，集農業、文旅、休閑、康養等多功能于一體，通過農業綜合開發、農村綜合整治等方式管理運營的現代化、城鎮化新農村，結合農村產權制度改革，是鄉村振興的重要抓手。
田園綜合體應選擇在農業生產基礎較好的村落，且該地的優勢農業與旅游業關系緊密，互動性良好。村落需要有一定規模的可建設用地，有大塊平整的土地，便于建設大體量的休閑度假項目。田園綜合體通常是由多個村落聯合打造的，便于發揮產業集聚化、規?；膬瀯?。為保障農民的切身利益，配合土地流轉的相關政策，國內大型田園綜合體多采用“政府+企業+村集體+農民+X”的運營模式。在建設過程中秉持“尊重自然，生態設計，融合界面”的理念，最大限度地保留或恢復村落自然形態，從田園景觀、建筑形態、空間格局、原生植物裝飾等方面進行景觀與建筑改造，將鄉村空間與產業功能進行整合，實現農業生產空間與田園休閑旅居空間的融合。
三、案例鏈接——成都多利農莊
成都多利農莊位于四川省成都市郫縣白云村，總規劃面積約2萬畝，擁有52萬平方米農村新型社區、63萬平方米家庭農莊和上萬畝的有機生態農業示范基地，輻射帶動周邊5萬畝有機生態農業，是集農業一、二、三產于一體、“宜業宜游宜居”的農業特色小鎮，被譽為中國田園綜合體最為成功的案例之一。
1、開發運營
項目由多利農莊與村集體公司合作開發，農民以宅基地和集體建設用地入股，成立村集體資產管理公司，由成都多利和村集體資產公司合作投資開發建設。由于后續開發資金需求較大，2016年多利引入中國平安集團投資控股多利，2018年協信集團控股多利，為多利桃花源住宅項目提供資金支持。
項目以“建設用地不增加、農業用地不減少、農民利益不受損”為原則，構筑“政府+企業+村集體+農民”的經營模式，通過整理節余的集體建設用地掛牌出讓，進行“田園＋樂園＋家園”的綜合開發運營，實現土地整理項目收益、農業綜合經營收益。項目一期核心示范區占地2650畝，已于2017年3月25日正式開園。
2、功能構成
成都多利農莊融合了“田園、樂園、家園”三大功能，實現了生產、生活、生態的和諧統一。
成都多利農莊規劃示意圖
“田園”：打造包括都市農業科創中心、文創空間、智能溫室、成果展示中心、產品分揀包裝中心在內的農業科技創新業態。其中的農業文創空間約2000平方米，集聚了一批創意農業企業；“都市農業科創中心”由中國農科院、四川農業大學和上海有機蔬菜工程技術研究中心合作成立，承擔工業化種植、農產品生產加工、科技成果轉化、科研孵化、有機蔬菜行業標準研究等功能，并為入駐的農業創客、合作社提供技術輔導和支撐服務。
“樂園”：包括有機生活體驗館、休閑體驗農莊、百草園、快樂動物園、藥食同源餐廳、度假酒店等項目，實現了農業觀光、主題游樂、餐飲購物、文化創意、休閑度假復合化發展。有滿足田園親子體驗的綠道童園，包含農事體驗、萌寵樂園、自然樂園、有機餐廳、有機小課堂等，暢享多利的有機健康生活方式；有滿足鄉村旅游度假新體驗的度假酒店區，其中度假酒店由全球著名的法國LUX酒店管理集團負責運營管理。
“家園”：打造家庭農莊、多利桃花源高檔田園別墅區、農村新型社區等。其中多利桃花源，由成都多利、平安集團、協信集團投資，綠城集團負責代建，打造成為高端生態居住社區；家庭農莊實踐共享農業理念，統一對原有農民住宅進行規劃改造經營，配套周邊農田，向游客租賃，進行生態種植體驗和農事活動，有效集合了生態種植、農業共享、生態居住、社區農產品供應等功能于一體。
3、模式創新
一是借助“入市改革”試點，農民以確權后的宅基地和集體建設用地入股成立公司，實現多方共贏，保障農民和企業的權益。多利通過多元化的產業鏈接機制，讓農民擁有5個新身份，獲得5項新收益。一是以農地經營權出租人的身份獲取土地流轉收益；二是以合作社股東身份獲取的合作社利潤分紅；三是以產業工人身份獲得的勞動報酬；四是出租安置新區房子，以房東身份獲得的租金收益；五是以農業創客身份獲得的創業收益。
二是建設鄉村雙創中心，并設立都市農業雙創基金，提供包括人才培養、技術指導、農業金融、市場拓展在內的多項服務內容，聯合中國農科院、四川農業大學和上海有機蔬菜工程技術研究中心組建“都市農業科創中心”，采取“成果轉讓+創新導師+孵化基地+服務平臺”模式，開展農業高新科技成果孵化、新技術新品種示范和有機蔬菜行業標準研究，并為入駐園區內的農業創客、合作社提供技術輔導和支撐。
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