本期導讀：

－區域發展模式相關資訊

－區域發展模式的內涵解析

－從區域發展模式看如何讓區域增值

－案例借鑒：東京圈物流園區發展研究

※動態資訊※

2009年2月份開始，9個國家土地督察局開始對擴大內需項目用地進行調研，了解掌握各地擴大內需用地真實情況。據悉，各省為保證4萬億投資項目落地，多數省份都出現用地缺口，嚴重省份用地缺口達到50%。為了解決用地缺口問題，各省一面將用地指標騰挪給中央投資大項目用，一面積極再向國土部申請新用地指標。

※主題解析※

區域發展模式。無論是政府還是企業，都必須做商業模式上行得通的事情。這里的區域意指一個城市、區縣、度假區、城市片區等，區域發展模式即地方政府采取什么樣的道路或路徑，來推動區域從當前的發展狀態向預期的目標狀態轉變的問題。

在北美行業分類目錄中，政府也是一個行業。地方政府作為區域發展的推動者，以企業思維看待，就是要以最小的投入獲得最大的產出。政府的投入主要有土地資源、引導資金、政策扶持、行政投入等，區域的產出主要有土地升值、GDP效益、產業財稅、就業貢獻等。

※主題觀點※

從區域發展模式看如何讓區域增值

“發展是硬道理”，為了推動區域發展，各個地方政府可謂使盡渾身解術，在有限的資金和政策條件下，謀求一方經濟和社會的快速發展。

一、區域發展模式的演進

初期階段，區域發展一般采用“城市營銷”模式，為了獲得外來資金發展區域經濟，地方政府不顧投資企業的產業類別、資源消耗、環境污染等，實行的是“挖到籃子就是菜”的戰略。

當前階段，區域發展主要采用“土地經營”模式，地方政府一般先對區域土地進行總體規劃和控制性規劃，然后以土地為主要資本進行招商引資，實行的是“以土地換資本”的戰略。

未來階段，區域發展將演變為以“知識經營”為催化劑，以“資本經營”為支點，以“產業經營”為落腳點的新模式，實行“知識、資本、產業三位一體”的戰略，推動區域經濟可持續發展。

二、區域資本復合體

在區域經濟的規劃建設管理中，需要站在戰略的高度來審視發展道路的選擇，培養區域的獨特性，累積能促進區域可持續發展的各種資本。

區域資本主要包括人文資本、社會資本、文化資本、智力資本、環境資本、自然資本、城市資本等，這些資本因素共同構成了區域發展的依托。

所謂資本復合體戰略，就是投資于區域發展所依賴的各種資本，使其互相影響，互相促進，推動各種資本要素的優化和升級，為區域發展提供源源不斷的內在動力，保持區域長期的貿易盈余。

三、“三位一體”助力區域發展

1、以“知識經營”為起點，集成創新

一般來說，在關聯區域發展的“規劃－基建－招商－運營”四個環節中，規劃是“資金投入最少，重要性最強”的環節，它在很大程度上決定了區域開發在戰略藍圖上的可信性，在開發策略上的可行性。

城市化走到今天，簡單規劃的土地經營模式，對于區域開發與經濟發展已經不太可行。系統深入的“知識經營”模式，才能以較少的資源，撬動較高階的智力資源和關系網絡，獲得知名度和關注度，從而獲得資源和支持。

地方政府可以自身的知識資本為基礎，在區域開發的各個價值鏈環節，引入全球智力機構，同時加大對區域人才培養提高智力水平，通過規劃、策劃或包裝等知識經營整合區域內可利用資源。

2、以“資產經營”為支點，點石成金

為更好地聚集資金、爭取政策，區域經濟的開發中，可遵循“資源——資產——資金”的思路，通過“知識經營”的智力投入，對可利用的自然資源、政策資源以及關系資源進行全面深入地分析，進行組合、整合以致“激活”為可交易的諸多大小不等的資產項目，依托這些資產項目載體，進行融資操作。

“資產經營”一方面可以少量資金投入，獲取資產之于資源的大規模溢價，另一方面，撥開云霧見晴天，通過法律財務、策劃包裝和市場研究、商業模式創新等智力投入讓投資人看到項目的前景，更易決策。

3、以“產業經營”為重點，落地生根

產業是一個地方經濟發展的支撐和根本，產業比之城市，更應該投入力量去“經營”，不僅僅要形成企業的規模聚集，而且形成產業鏈聚集，培植產業的地方根植性，產業門類間之間的有機聯系，產業發展的安全性和競爭力。

對于區域發展而言，無論是“知識經營”，還是“資產經營”，最終的落腳點都必須是實現“產業經營”，“產業經營”是“知識經營”的謀劃初衷，是“資產經營”利益讓渡的目的。

※案例借鑒※

東京圈物流園區發展研究

一、基本概況

日本是最早建立物流園區的國家，早在1965年就在東京近郊的東南西北各自建設了葛西、和平島、阪橋和足立4個現代化物流園區，在其中建立了商務交易大廈、大型倉庫群和公路貨物集散中心等物流設施。而后在此基礎上，通過逐步配套并完善各項基礎設施和服務設施，提供各種優惠政策，吸引扶植大型物流企業，實現規模經濟效益，由此改善了城市環境，并提升了城市的綜合競爭力。

如其中的和平島物流園區，目前面積達22.3萬平方米，已經成為連接東京和日本的中轉基地，為49家運輸企業租用，建立的1516個中轉點遍布了日本的整個中小城鎮?，F有貨運站臺和配送中心建筑面積達8.665萬平方米、433個供卡車?？垦b卸貨物的車位，年商品處理量達200萬噸。

二、發展策略

1、政府統一規劃進行“知識運營”

當時建立物流園區的主要原因是為了解決東京與外圍城市間各種產品大量進出城市而引起的物流商流混用、交通混雜擁堵、城市功能日趨低下的狀況，由政府牽頭聯合相關部門、咨詢機構等確定市政規劃，在城市的市郊邊緣帶、內環線外或城市之間的主要干道附近，規劃有利于未來交通設施配套建設的地塊，作為建設物流園區的基地。

2、物流園區開發中的“資本運營”

首先，東京地方政府在規劃的基礎上，將基地內的地塊分別以生地的價格出售給不同類型的物流行業協會，如倉儲協會、物流協會、卡車運輸協會、冷藏協會等。然后，這些協會再以股份制的形式在其內部會員中招募資金，用來購買土地和建造物流設施，同時成立專業公司來負責此項工作。協會成員的出資金額可多可少，不足部分政府還可提供長期低息貸款。最后，政府對已確定的物流園區積極加快交通設施的配套建設，在促進物流企業發展的同時，推動園區內地價和房產升值，使投資者得到回報。各個協會的專業公司則根據本專業的實際需求，在園區內統一規劃建設物流設施，建成后由專業公司負責管理。

3、物流園區建成后的“產業運營”

物流園區建成后，通過園區吸引并集中多個配送中心，使其共享基礎設施和配套服務設施，從而可以降低環保等多方面成本，以獲得物流經營的規模效益。協會中出資的會員都可能按照自己業務量的大小向專業公司承租物流設施，并可享受相應的優惠價格。這樣，一方面保護了協會中投資者的利益，另一方面又避免了協會成員之間的過度競爭，使物流設施得到充分利用。

物流園區內運輸、集散、中轉、儲存、配送、訂貨、銷售、售后服務等功能有機地結合起來，極大地提高了物流設施的效率，降低了物流成本，并取得很好的社會效益。這些園區對于日本隨后的經濟崛起發揮了重要的作用，使日本的物流業成長為整個國內產業發展的基礎性服務產業。