本期導讀：
中國城鎮化相關資訊
舊村改造的內涵解析
舊村改造模式——產業發展與社會和諧
案例借鑒：廈門“金包銀”工程
※動態資訊※
2009年中央經濟工作會議明確指出要積極穩妥推進城鎮化，提升城鎮發展質量和水平。要堅持走中國特色城鎮化道路，促進大中小城市和小城鎮協調發展，著力提高城鎮綜合承載能力，發揮好城市對農村的輻射帶動作用，壯大縣域經濟。當前，要把重點放在加強中小城市和小城鎮發展上。要把解決符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮就業和落戶作為推進城鎮化的重要任務，放寬中小城市和城鎮戶籍限制，提高城市規劃水平，加強市政基礎設施建設，完善城市管理，全方位提高城鎮化發展水平。
※主題解析※
舊村改造是指在集體建設土地上，按照村鎮建設規劃，通過村莊整體拆（搬）建、村莊整理、村莊撤并等方式進行拆舊建新，整治環境，改善本集體經濟組織成員居住條件，改善村容村貌。舊村改造是一項復雜的系統工程，面臨著土地、資金、稅費、拆遷、安置、補償等一系列重大難題。
經濟開發區是城市經濟發展的重要增長極，是城市空間拓展的主要組成部分。開發區內“舊村改造”涉及利益主體較多，包括開發區管委會、房地產商、村集體以及村民，因此，改造不僅要實現管委會關于區域發展的意圖，保證房地產商開發的利益，而且要讓度足夠的利益調動村集體的積極性，并保障改造后村民的居住與后續生活。
※主題觀點※
舊村改造模式——產業發展與社會和諧
開發區“舊村改造”要立足區域發展現狀，通過各方協商達成總體發展規劃，特別是村集體代表參與規劃環節，并考慮村集體發展意圖構建相應的資產類項目體系，靈活采取不同的開發建設與利益分配模式，以實現規劃意圖的貫徹。
一、舊村改造理念
1、在總體規劃的指導下策劃系列項目體系
地方政府要聘請知名規劃公司對開發區開展規劃工作，以確定舊村改造的方向。
在項目規劃環節，要保證三個方面的內容：一是項目規劃充分符合了開發區未來的發展方向；二是規劃要細化到單體項目的策劃，具有較強的可操作性；三是針對單個村子的開發方向與項目體系要征得村集體的同意與支持。符合這三個方面要求的規劃，才能充分體現了開發區管委會的開發意圖，才能為村集體指明務實性“舊村改造”方向。
2、以規劃與策劃保證生活空間與就業空間
“舊村改造”要為就業型產業發展提供充足的土地空間，以便通過就業機會的提供保證當地居民的生活水平。在就業空間規劃方面，要圍繞“中小企業、第三產業、勞動密集型以及非工經濟等領域”留足土地儲備，并落實“物業管理、社區便民連鎖店、城市公共設施維護、保養、保潔、家政服務、早點工程等綠色通道”的用地空間規劃，為后期就業性產業與商業的發展提供充足的土地儲備。
3、引導增加農民資產從而保障農民的利益
舊村改造要利用集體土地不允許流轉的特點，建設長期用于出租的資產以保障失地農民的生活水平。村集體可以以集體土地使用權入股開發項目，建設主題性產業園區、標準廠房、商務樓宇、白領公寓等項目，引入專業的運營機構，通過項目出租獲取長期性、穩定性的收益。村集體內的村民以股權的形式享有項目成功運營后的分紅權，通過年度分紅提升大大收入水平。
二、舊村改造模式
在已策劃的項目體系指導下，管委會要充分調動村集體的主動性，并借用房地產開發商的資源，在閑置用地、宅基地和農用地等集體土地上，采用合作開發、土地租用與土地征用等開發模式，建設居住主導社區、產業主導社區、獨立樓宇項目和產業基地等居住型、就業型與資產型項目。
1、以居住為主導的社區開發
以居住為主導的社區開發是指將舊村改造成為服務于居民安置、外來人口導入以及企業員工居住的綜合性居住社區。從業態來看，舊村改造后可以分為安置小區、商品房與出租類公寓等。村集體可以與房地產商合作采取“捆綁式”開發建設安置小區與商品房，并與開發區所屬公司合作建設出租類或政策性公寓。
（1）合作開發-“捆綁式”模式
“捆綁式”開發要求將商品房開發用地使用權和農民安置房建設權連在一起。即村集體引入房地產開發公司，同時簽訂安置房委托代建合同與商品房開發用地土地使用權出讓合同，并優先為村莊建設安置房后再進行商品房開發。
（2）合作開發-與管委會所屬公司合作
基于規劃的項目體系，村集體與開發區管委會所屬公司可以合作開發藍領驛站、白領公寓以及專家公寓等政策性居住項目，一方面服務于周邊產業人群，另一方面吸引高技術性人才的入駐。管委會要對項目進行財政補貼與稅收優惠，以保證項目的正常收益。
2、以產業為主導的社區開發
以產業為主導的社區開發是指利用村集體土地建設具備居住與生產功能的社區，以導入對場地要求不高的小型企業為主，對臨近產業集群進行生活與生產配套。村集體可以采用土地租用、土地入股與“金包銀”三種開發模式。
（1）土地租用-管委會所屬公司租用
由管委會所屬公司租用村集體土地以“稅收分成＋保底租金”方式，或以一定的商業、商務、公寓面積換取土地使用權進行產業、商業與住宅等產品業態的開發，并進行招商運作。
（2）合作開發-土地入股
土地入股是指村集體以集體建設用地的使用權入股企業,并獲得企業股權，村集體成為企業股東，部分農民受雇成為企業員工。村集體享受產業利潤，以紅利解決部分失地農民的生計問題，實現利益持續化。土地入股收益大，風險大，土地入股收益與企業經營情況直接相關，具有較強的不確定性。
（3）合作開發-金包銀模式
在規劃的項目體系指導下，村集體引入房地產公司共同開發，在產業集中區周邊集中建設一批外口公寓、居住公寓和商貿小區，打造“金邊”；外口公寓分配給農民用來出租創收，居住公寓作為拆遷戶的安置用房，商貿小區供農民經營。同時，對征地村的村莊內部實施舊村改造，通過道路硬化，環境美化，污水處理等措施，使村莊就地城市化，形成“銀里”。
3、獨立樓宇產業項目
開發區內的“舊村改造”可以利用小面積的閑置土地開發獨立樓宇產業項目，用于發展樓宇經濟。村集體可以采取合作開發與土地租用兩種開發模式。
（1）合作開發
在規劃的項目體系指導下，由村集體自建，或村集體與管委會所屬公司合作成立項目公司，建設創業大廈、研究中心等獨棟樓宇項目，管委會可協助其招商，項目公司負責運營；該項目提供少量就業機會給失地農民同時，可為村集體在年終提供紅利收入。
（2）土地租用-管委會所屬公司租用
由管委會所屬公司租用村集體土地以“稅收分成＋保底租金”方式換取土地使用權開發獨立樓宇產業項目，并統一招商運營。
4、產業基地項目
產業基地項目是指利用“舊村改造”整理出來的集體建設用地開發建設產業基地，大大拓展了開發區的產業發展空間。村集體可以采取土地入股、“金包銀”以及土地征用等開發模式。
（1）合作開發-土地入股
村集體以“土地”使用權入股園區開發項目或者產業項目，享受產業利潤，以紅利解決部分失地農民的生計問題，實現利益持續化。土地入股收益大，風險大，土地入股收益與企業經營情況直接相關，具有較強的不確定性。
（2）合作開發-金包銀模式
由管委會負責規劃，村集體與管委會所屬公司或房地產企業進行合作開發，建設產業集中區的同時，在周邊集中建設一批外口公寓、居住公寓和商貿小區，其中，外口公寓分配給農民用來出租創收，居住公寓作為拆遷戶的安置用房，商貿小區供農民經營。
（3）土地征用-農用地開發
經濟開發區直接將農用地進行征用，實現向建設用地的轉變，開展單個項目供地或建設標準化廠房進行園區式開發。土地征用模式最大缺點在于國家嚴格控制建設用地指標，地方政府無法開展大規模的土地征用。
※案例借鑒※
廈門“金包銀”工程
為解決失地農民的出路問題，廈門市2005年起推行“金包銀”工程，讓每個失地農民每年至少有6000元房租收入。所謂“金包銀”，就是在工業區開發、舊村改造征地過程中，統一規劃建設“底層店面，上部公寓”的商業用房（金邊），然后逐步對舊村內部進行規范化配套改造（銀里），這使農民獲得新收入來源。
廈門“金包銀”工程的可取之處在于它不僅使失地農民有了收入保障，而且讓農民公平享受到了舊村改造的好處，引導農民走上了共同富裕的道路。
一、村民成為“股民”
截止2007年底，廈門市已規劃建設“金包銀”工程270萬平方米，總投入達數十億元。舊村改造后的廈門農民人均配售面積為30平方米，購房價格按每平方米1200元計算，每個村民按“股份”入股，由村集體統一建造商住用房，三口之家就可擁有一套居住用房、一套公寓和一個店面的租金收入分配權。村民成為股東后，房屋統一委托給作為產權代表的經濟合作社，由物業公司包租經營，包租期限10年。這樣，每位股東每年有6000元分紅。
二、拒絕“三合一”
廈門選擇本島及島外城市建成區內部及周邊拓展區實施“金包銀”工程區域，因為這些區域適合發展為工業區配套的餐飲、商貿、交通、娛樂、社區服務等第三產業。在工業區塊建設時，從源頭杜絕“三合一”房屋——廠區不準人貨混雜，企業應該安排員工在工業區周邊租房居住。伴隨著工業區的發展，“金包銀”工程中鑲嵌在村子周邊的“金邊”商住房就有了穩定的客戶源?！敖鸢y”工程帶來的額外收獲是：“三合一”安全隱患被消除于“無形”。
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