本期導讀：

旅游區域開發相關資訊

旅游區域開發及其模式

復合產業功能的旅游區域開發新模式

案例借鑒：虞山尚湖的開發

※動態資訊※

2011年1月，杭州西湖區委召開會議，提出在“十二五”期間西湖區要打造休閑旅游示范區，要基本建成西溪濕地國際旅游綜合體、龍塢旅游綜合體、西溪天堂旅游綜合體等六大旅游綜合體。其中龍塢已完成規劃，將以“莊園”模式發展茶文化和茶產業，同時將發展都市村落，匯集風情小鎮、休閑茶村、戶外拓展、影視文化、高爾夫風光、農家會所、茶博展示等多種功能。

2011年3月18日，由蓬萊八仙過海有限公司投資20億元建設的山東蓬萊旅游休閑服務中心項目開工建設。該項目采用園林式建筑風格，注重景觀美化和游客體驗，是一座集觀光、度假、休閑、餐飲、娛樂、購物、美容、查體、健身等多種功能于一體的大型旅游休閑度假中心，預計將在2013年開放。

※主題解析※

旅游區域開發是一種區域開發模式，是一種在政府指導下，以綜合開發利用當地旅游資源為核心，建設相應的基礎設施和城鎮居民點體系，推動人口、資源、經濟和環境協調發展的規劃、建設活動。由于一方面是旅游休閑市場的不斷擴張，另一方面是旅游產業的強輻射帶動作用，使得許多地區積極發展旅游產業，旅游區域開發成為眾多地方政府發展經濟的戰略選擇和眾多企業爭相進軍的熱點。

旅游開發模式是一個擁有旅游資源的地區，依托自身的旅游核心資源和發展條件，為實現旅游資源的綜合開發、區域經濟發展等目標而做的路徑選擇。目前旅游開發已形成了單一資源式開發、聯動式開發、復合式開發等多種模式。由于產業融合、旅游多功能需求的趨勢明顯，使得聯動式和復合式已成為旅游開發的主方向。

※主題觀點※

復合產業功能的旅游區域開發新模式

旅游經濟是一種無煙經濟和綠色經濟，是一個具有強輻射力和帶動性的經濟，從而成為眾多地區經濟發展的戰略選擇。然而眾多的旅游開發實踐證明，傳統的以旅游景區為中心的開發模式并不成功，旅游產業的帶動效應并不明顯，對旅游區域的的貢獻并不突出。因此，東灘顧問認為，旅游開發應走出以旅游景區為中心的傳統模式，積極發展景區內外聯動發展、旅游資源與多種產業功能復合發展的新模式。

一、四環模型──旅游開發新模式

旅游開發不單純考慮旅游資源本身的開發，還要考慮旅游發展帶來的輻射效應，因此要突破景區、資源的界限，放眼全區域，從整體區域角度進行規劃、開發?；诋a業聯動化和旅游休閑化的趨勢，依托當地旅游資源，一個區域的旅游開發要形成一個四環模型——文化旅游、旅游地產、功能產業、配套環境四個圈層結構。

文化旅游是區域旅游開發的基礎。以當地的自然旅游資源、人文旅游資源為核心進行旅游景區和旅游產品的開發，是該區域開發的引爆點，因此政府應請專業機構進行規劃和策劃，進行深度的挖掘和開發。

旅游地產是區域旅游開發的平臺。旅游產品最終要落實到空間上，而旅游地產可承載多種功能，因此旅游地產成為區域旅游開發的平臺，是旅游業與房地產的無縫對接，是市場的必然選擇。目前的旅游地產包括旅游景點地產、旅游商務地產、旅游度假地產、旅游住宅地產等類型，形成了分時度假、度假村、產權式酒店、旅游主題社區等產品。旅游地產承載多種功能的特點使其成為旅游業的補充，而旅游業集聚的人氣又為旅游地產帶來市場，從而形成了聯動發展。

相關產業是區域旅游開發的功能。旅游走向休閑化的發展道路，人們對旅游不僅僅局限在觀光、體驗上，而提出了更高的層次需求。在此背景下，區域旅游的開發要結合核心旅游資源和旅游業發展，布局一些相關聯的休閑功能產業，如養生、運動、康體、醫療、商務等。功能產業的發展一方面延伸了旅游產業鏈，滿足了游客的多種需求，提升了整體旅游品質，而另一方面帶來大量穩定財政收入，解決大量剩余勞動力，推動區域發展。

配套建設是區域旅游開發的環境。配套建設包括基礎設施、配套環境、政策環境等。一個地區基礎設施對旅游開發影響較大，因此政府要加大投入做好道路、管網、環境等建設，其建設要高效，更要生態，與當地旅游氛圍相契合；配套環境包括餐飲、住宿等服務，當地政府要制定服務標準以此提高服務質量，提升旅游軟環境；政策是旅游開發的推動力，政府部門要制定相應的政策以此推動招商引資等。

二、突破景區旅游，走向全域旅游

我國大多數地區的旅游開發是以旅游資源為核心的旅游景區建設，政府和開發商加大投入建設旅游景區，而對周邊環境的關注度較弱，從而形成景區內外“冰火兩重天”的局面。而旅游是一個“吃、住、行、游、娛、購”的完整產業鏈條，這種單一景區開發模式使得游客需求難以滿足，服務環境差，因此游客滯留時間短、回頭游客少。

而四環模型的新型旅游開發模式，不僅注重核心旅游資源的景區開發，而且還注重滿足相關的休閑需求、提供高品質的配套環境等，從而使旅游不僅局限在旅游景區，還可延伸到酒店、休閑場所、周邊環境等，使旅游地區的每一個角落都有可能成為旅游目的地，從而形成一個全域旅游局面，不僅提高了整體旅游形象，而且還帶來了大量客源。

三、突破門票經濟，走向產業經濟

門票經濟簡單地說，就是一個特定的旅游市場內，經營者和管理者以收取門票為主導盈利模式和管理方式的旅游經濟體制。對我國絕大多數旅游景區來說，門票收入是其主要經濟支柱，而門票收入嚴重依賴于旅游市場和客源。由于旅游同質性競爭激勵使得以門票收入的開發模式面臨市場變化的嚴峻挑戰，經濟難以持續發展，因此我國很多地區存在景區投資大而旅游市場冷清的尷尬局面。

四環模型的旅游開發模式最創新的地方是導入了會展、運動、康體、娛樂、酒店、商業、農業等產業功能。一個地區旅游開發不僅滿足游客觀光游覽需求，提供了相應景區開發，而且滿足游客休閑體驗需求，提供了相應的休閑產業服務，從而形成一個以文化旅游為核心的現代服務業集聚區，延伸和整合了旅游產業鏈；這種具有產業功能的旅游開發將由外向型發展模式轉型內生性發展模式，使其存在內生發展動力，提高了競爭力；而對于旅游開發區尤其是欠發達地區，普遍存在勞動力過剩問題，而這種新模式通過休閑等勞動密集型產業的導入可就地消化勞動力，從而也解決了當地就業問題；同時由于具有產業功能，使財政收入不僅局限于門票收入，還拓展到產業收入、服務收入等，從而增加了政府財政收入，進一步推動區域開發。

四、突破地產開發，走向區域開發

我國旅游區域開發由景區開發逐步擴大到地產開發。由于地產開發的巨大利潤和短期效益使得許多旅游區域政府甚至把地產開發作為支柱產業。依托良好的旅游資源和旅游環境，大量地產開發商紛紛進軍旅游地區開發房地產，從而形成了旅游環境被破壞、旅游地產變鬼城的局面，從長遠看進一步拖累了旅游區域經濟發展。

四環模型的旅游開發模式不是單純的地產開發，它只是把旅游地產作為旅游開發的平臺，而是綜合性的區域開發，把資源開發、經濟發展、就業安置、環境建設統籌起來，從全局的角度考慮區域整體發展思路，從每個細節營造和諧的生態人文環境，使旅游地區成為一個高標準的旅游區、一個內生性的經濟區、一個就地安置的新城鎮、一個充滿人文情懷的生態區。

※案例借鑒※

虞山尚湖——“旅游+產業+城市”的開發新思路

虞山尚湖是一個常熟城區西部的旅游度假區，由尚湖和虞山兩大風景區合并而成，區域總面積39.2平方公里，是常熟山、水、城獨特城市形態的重要組成部分，歷史、文化和環境個性的承載主體。由于地處長三角中心地帶，地理優越、交通便捷，是極佳的休閑度假基地。

長期以來虞山尚湖一直以保護和控制為主，但隨著城鎮化進程的加劇，風景區轉型提升面臨較大的開發阻力，周邊地產的不斷侵蝕風景區，迫使度假區不斷尋找新開發和發展思路。通過長期的探索和外部智力支持，虞山尚湖形成了“旅游（項目）—產業（泛旅游產業）—城市（載體功能）”戰略發展思路。

1、旅游角度

虞山尚湖擁有優質的山水資源，擁有獨特的江南文化，擁有良好的生態環境，因此依托長三角的巨大市場和便利交通，虞山尚湖定位為全國風景名勝保護和開發的示范區、當代江南文化的示范區、山水城一體發展的旅游區。在空間上布局了“山水鏈接軸”，建設江南之心廣場等項目；“江南文化走廊”，建設常熟文化會館、三千年江南水鎮、中華琴園等項目；“山林養生帶、湖泊休閑帶、都市商務帶”，建設主題島嶼、水上森林、尚湖水城等項目。

2、產業角度

虞山尚湖充分發揮良好生態環境優勢，實施東連（大上海）西承（蘇錫南）空間拓展戰略，定位為服務長三角的商務休閑功能區、復合多種產業的全國知名旅游區。虞山尚湖充分挖掘旅游休閑功能，布局了風景園林中心、歷史遺跡中心、文化交流中心的旅游產業構架，以組團形式布局了會所、俱樂部、酒店、水街、養生、古琴文教、朝覲等產業功能，還適當發展生態水產、藝術水田、采摘果林、體驗茶田、觀光花卉等功能，使虞山尚湖擺脫了傳統的觀光旅游，實現觀光+多功能休閑的旅游局面，從而以延伸了多個相關產業，擺脫了門票經濟的桎梏。

3、城市角度

虞山尚湖承擔城市旅游的功能角色，布局了文化和服務中心，并配有商務休閑集聚區、文化創意集聚區、生態度假集聚區等，提出打造常熟新江南地產綜合體的載體建設，輻射周邊20平方公里一體化打造，形成了示范江南、傳承江南、時尚江南、古韻江南四大地產板塊。

虞山尚湖將以旅游為著裝、以產業為血脈、以城市為骨骼，形成一個完整體；以江南文化引領旅游，以休閑商務注入活力，以功能地產搭建平臺，從而使虞山尚湖成為一個高級別的旅游區、高標準的商務休閑區、高品質的山水城。