本期導讀：

民辦教育相關政策

教育商業的興起

智慧共享教育綜合體的商機和模式

現代共享教育綜合體實踐：寧波萬科芝士公園

※動態資訊※

2017年9月1日，新修訂的《民辦教育促進法》正式實施，為適應非營利性和營利性民辦學校分類管理的新形勢，早在去年1月，國務院發布的《關于鼓勵社會力量興辦教育促進民辦教育健康發展的若干意見》指出，對民辦學校（含其他民辦教育機構）實行非營利性和營利性分類管理，鼓勵社會力量舉辦非營利性民辦學校，支持多元主體合作辦學。此外，教育部對民辦教育的全面部署發布了《民辦學校分類登記實施細則》和《營利性民辦學校監督管理實施細則》。

※主題解析※

隨著消費升級和電子商務的迅猛發展，傳統商業綜合體發展呈現主題化、專業化的發展趨勢。尤其在共享經濟和數字經濟發展的大趨勢下，隨著中國家庭對兒童教育觀念的逐漸升級以及教育消費支出的不斷提升，使得以兒童教育、親子互動為主題的智慧共享教育綜合體逐漸成為商業地產項目轉型發展的一大趨勢，例如寧波萬科芝士公園、上海中環近鐵廣場、上海長豐大悅城等商業項目都是面向都市青少年及兒童，提供素養教育和輔助教育服務。

※主題觀點※

智慧共享教育綜合體的商機和模式

隨著科學技術的進步、教育觀念的轉變、商業空間的升級，現代的輔助教育與素養教育，正在向興趣化、智慧化、共享化發展。因為有廣泛的需求存在，這一趨勢催生了各種智慧共享教育業態的不斷涌現，并成為盤活城市商業中心、促進城市商業復興的一股重要力量。

一、智慧共享教育的興起

1、教育興趣化

教育新時代，基礎教育邁入了素質教育發展階段。在21世紀的今天，80后、90后的父母正在崛起。這一代的父母在思想上不再受傳統觀念的束縛，消費觀、教育觀都有了進一步的升級。據統計，家長們對于幼兒教育方面，無論是在課程選擇還是內容選擇，形式偏好還是培訓原因，所透露出來的信息都是新家長群體已經不再只關注孩子的成績，他們更在乎孩子的溝通交流能力、家長與孩子之間的親子互動關系等。父母們相對于“課堂教育”將更加關注“課外教育”，相對于“應試教育”將更加關注“素養教育”。

圖：80、90父母群體對兒童培訓偏好

現代素養教育呈現以藝術式、體驗式、互動式為特色的教育。家長們更加尊重孩子們“愛玩兒、天真好奇、喜歡模仿”的天性，更加注重“有目的的玩?！?，培養藝術愛好。兒童的教育正在從80后、90后這一代的課堂式教育向未來10后、20后的體驗式教育轉變。

圖：不同群體受教育形式

2、教育智慧化

隨著互聯網、物聯網、云計算、VR／MR、智能機器人等技術不斷進步，并且受消費升級、社會變革等眾多因素的影響，教育從“教學空間”到“教育工具”再到“教學內容”均在發展重大變革。教育空間已經從義務教育的“學?！毖苌健皯敉庹n堂”以及“互聯網教育”；教育工具從“紙質書籍”擴展到“數字課本”以及AR、VR等現代技術；教育內容也從學校固定的“應試課程”延伸至集科學、技術、工程、藝術、數學多學科融合的“STEAM”綜合教育。

圖：教育發展三大階段

智慧化教育的大發展，以可汗學院、翻轉課堂、慕課為代表的互聯網教育，掀起教育變革新浪潮，教育內容發展數字化。以基礎教育、素養教育、大教育的教學內容從書本逐漸向視頻、音頻、VR、MR、AR等多元數字化發展，教學設備呈現以智能手機、平板電腦、VR設備等多元化的科技產品為主，學習平臺出現了以可汗學院、edX、幕課等智慧化教育平臺。

圖：智慧化教育時代教育發展數字化

3、教育共享化

共享經濟正在推動各個行業的變革，教育迎來共享經濟時代。隨著Uber、Airbnb等顛覆交通與酒店行業，以共享理念為核心的新境界模式也在逐漸顛覆教育、醫療、房屋租賃、家政服務、新聞、金融等行業領域。在教育領域，從教育平臺共享化、教師共享化和教育內容共享化后，教育空間載體發展共享化、配套教育設備共享化發展也漸成趨勢，解決了困擾傳統培訓機構多年的選址難、租金貴、競爭激烈、培訓空間空閑時段多與利用率低等痛點。

圖：共享教育的形式

二、智慧共享教育綜合體的發展模式

通過對智慧共享教育和商業地產的總和研究，結合東灘顧問多年在產業地產領域的操作經驗，我們從重點客群、產業功能、核心載體、運營模式四大維度總結了智慧共享教育綜合體的發展模式。

（一）目標教育客群

服務于城市全年齡段的教育消費客群，以接受教育的青少年為主，以青少年的父母及爺爺奶奶輩的客群為輔。

（二）核心產業功能

智慧共享教育綜合體作為一個服務于全年齡段的教育綜合體，重點包括面向青少年教育的素養教育服務、智慧教育服務、共享教育服務，以及面向智慧教育數字化創業服務的教育創業服務，此外還包括服務于家長的商業零售、餐飲、文娛等功能，以及服務于教師創業和培訓機構的會議功能和辦公功能。

圖：智慧共享教育綜合體的產業功能

（三）核心教育載體

根據客群和產業功能特性，智慧共享教育綜合體在產品形態上重點包括“兩中心兩空間多配套”產品組合。

1、兩大中心

（1）素養教育中心

以素養教育服務機構為主，以培養孩子的興趣愛好為導向，提供包括繪畫、唱歌、作曲、民族樂器、西洋樂器、舞蹈等傳統素質教育課程，以及甜點制作、航模制作、藝術插花等特別課程，使得孩子能夠在這里找到自己的自我興趣。

（2）智慧教育中心

以課外輔導培訓機構為主，以課外補習為主，提供包括一般義務教育的語文、數學、英語、物理、化學、生物、歷史、政治、地理等的課外補習，以及計算機、天文、化學、物理等的課外拓展，和金融、高數等大學課程的提前學習。

智慧教育中心可以采用“雙師制”模式。即線上學習，線下專業答疑。同時對于開發商來說，可以打破教育水平、師資力量發展不均的困局，進行全國化布局。

2、兩大空間

（1）教育共享空間。為培訓機構提供會議室、舞蹈教室、大型教室、圖書室等公共空間，方便培訓機構舉辦大型活動或大課活動，以及諸如TED、網易公開課等大型網上課程的錄制。

（2）教育創業空間。面向培訓機構及優秀教師，滿足智慧教育數字化創業的需求，提供包括培訓中心辦公室、錄音室、剪輯室等錄制優質教育資料的場所，成為教師、培訓中心的創業基地。

3、多個配套

（1）娛樂休閑街

面向孩子家長陪讀、送讀的閑暇休閑，提供品牌商業、文教商業、休閑商業等休閑服務。設置包括電影院、健身房、咖啡廳、美容院等文娛設施，滿足家長的購物需求、休閑需求，讓家長在等待孩子上課的閑暇之余，也能豐富自己的生活與品質。

（2）兒童益智園

面向孩子課余的活動需求，以益智教育內容為主，包括攀巖、陶藝、探險、樂高、3D打印體驗等設施，在游戲中培養孩子的科學興趣，培養孩子的求知意識，提升孩子的學習思考能力，自我提問，自主解決。

（3）文化活動中心

面向孩子的父母及爺爺奶奶，以及都市年輕群體，搭建公共文化活動空間，提供包括圖書館、藝術展廳等文化設施，以及可供TED演講、讀書會等文化活動場所。

（四）整體運營模式

智慧共享教育綜合體由開發商或專業商業物業管理公司采用“共享式”思維、智慧化手段、統一經營模式的模式整體運營。

?（1）共享化理念。提升整個綜合體的招商競爭力，解決教育培訓機構的房租之痛，對教育機構的公共服務部分，包括會議室、大型活動室、大型設備等，采用共享化“分時租賃”的模式，在綜合體中規劃一定體量的共享教育空間，通過“分時租賃”手段供入住教育服務商使用，教育服務商只需租用核心物業面積以供教育服務使用。綜合體通過以犧牲部分公共空間的租金，提升綜合體整體形象和整體經營質量，從而實現整體良性運營。

?（2）品牌化運營。篩選“三無”教育培訓機構，招引國際化、品牌化教育培訓機構，面向城市群眾，打造綜合體整體教育形象，保證綜合體教育培訓產業的品牌質量。

?（3）智慧化服務。搭建教育服務智慧服務平臺，滿足家長、教育培訓機構、綜合體運營管理機構等多方需求。家長通過平臺實時了解綜合體內的教育培訓機構和孩子的上課狀態；教育培訓機構通過平臺可以實時營銷和租賃共享教育空間與教育設備；綜合體運營方通過平臺可以進行客戶管理以及綜合體整體運營服務管理。

※案例借鑒※

現代共享教育綜合體實踐：寧波萬科芝士公園

寧波萬科芝士公園（C-Park）位于寧波“三江六岸百里文化長廊”的核心區位，周邊商業商務區較為成熟，與商圈的距離適當，面朝寧波成熟商圈天一廣場，地處城市級公共交通和道路交通樞紐。同時，芝士公園文化氛圍濃郁且客源充足，3公里內匯集寧波30%的重點學校；31個社區，25000戶家庭。

芝士公園由萬科集團在原寧波日報報業集團大廈的基礎上進行舊樓改造，總占地面積約4.5萬㎡，建筑面積約4.73萬㎡。芝士公園以教育為核心，建設形成教育培訓、教育產業孵化+配套教育辦公、國際公寓、以及教育配套商業+特色商業等業態聯動。

除了良好的外部條件，芝士公園具有四大特色：

（1）全年齡段的城市學習綜合體

整個綜合體覆蓋兒童、青少年、白領、家長（如奶爸、辣媽）、老人等人群，滿足各年齡的教育需求或教育關聯需求。

（2）創新提供共享教育空間

采用分時租賃模式，統一配置教學設備，統一管理智能平臺；1-2層設置體驗式商業、文創集市等為家長服務；3-4層為學習中心，集中各類素養培訓機構；5層為共享教室并配備共享教學設備，為教育培訓機構、集體活動、教師個人等提供標準化、分時共享的教育及學習空間。

（3）公共空間搭建開放式學習空間

在公共文體設施和中庭空間構成城市會客廳，匯集了如TED等國內外精彩文化教育空間。

（4）特色豐富的素養教育空間

芝士公園包含早教中心、體育中心、舞蹈中心、音樂中心、美術中心、STEM中心、優能中心、啟蒙中心等8大教育中心，主要提供青少年素質教育類課程，包括國學、少兒英語、編程、樂高、機器人、舞蹈、健美操、跆拳道、空手道、書法美術、主持表演、聲樂、擊劍、馬術、攀巖等。

2018年6月23日，芝士公園全業態開放。芝士公園一、二層定位新城市美學生活目的地，配套美學商業，引入新零售超市、文藝書店、創意手作、咖啡輕餐等業態，家長無需苦等孩子下課，購物、生活、娛樂、工作一步到位。目前已有永輝“超級物種”、星巴克黑標店、新華書店、三只松鼠線下體驗店、井格火鍋、豚門料理、Brookstone、美發美甲等形式多樣的品牌門店入駐。