在市場、政策和投資的共同作用下，我國大健康產業正在進入一個新的發展階段，精準醫療、“互聯網+”醫療、生物制藥、生物制造、創新型醫療器械、健康服務，成為大健康產業的六大熱點領域，吸引了眾多政府和企業的關注和投資。

盡管投資很熱，但是成型、成熟的模式和案例還不多，特別是各類以健康＋為主題的產業地產多處于前期的探索階段。大健康產業在內涵上遠遠超出了生物醫藥和保健品的范疇，跨界融合不斷催生新的業態，健康＋產業生態鏈不斷擴展，健康＋產業地產的業態組合更加靈活，業態創新、模式創新層出不窮。

對于致力發展大健康產業的政府和企業，如果能夠結合自身資源和實力，選擇合適的健康＋產業地產模式，找準市場空間，創新業態組合，就有望打開健康產業發展的藍海，打造健康＋產業地產領域的“示范和標桿”。這里，筆者結合東灘顧問的項目考察和咨詢實踐來探討一下健康＋產業地產的商機和模式。

對大健康產業的未來發展，我們從產品市場、產業技術和場景業態三個維度構建了一個分析模型。這里只對大健康產業的未來發展做個簡單分析，而將重點關注在健康＋產業地產的商機和模式上。

 從產業技術的變革看  

主要表現為“精準化、數字化、智能化、一體化”技術對健康產業帶來的變革。新一代的基因組學、干細胞與再生醫學、生物治療等的發展，引領人類醫療技術步入第四次革命。精準醫療與智慧醫療將從醫藥技術、診療技術、治療技術、康復技術等方面全面顛覆健康醫療行業。

  從產品市場的變革看  

主要看嬰兒潮、亞健康、老齡化、高凈值等引領的健康產品和服務的市場變化和發展趨勢。人口結構變化以及經濟水平提升助推健康消費市場的快速發展，產業技術的變革引領健康領域新興產品和業態的不斷涌現。

從場景業態的變革看  

主要反映在健康消費方式和健康產業集聚模式的變化，可以用“網絡化、社區化、集群化、情景化”來概括描述這些變化，相應地出現了健康＋社區、健康＋商業、健康＋園區、健康＋小鎮、健康＋新城等的開發創新。探討健康＋產業地產，應綜合考慮產業技術、產品業態和使用場景的變化，尋找項目開發和產業運營模式的創新。

分級診療是我國醫療改革的一大重點，也是推動社區醫療發展的主要推動力，如很多藥品可以進社區醫院、對醫生職業的開放、醫生多點執業、政府購買社區醫療服務等等。德國、英國等國家的社區醫院很發達，英國社區醫院的醫生數量占到醫生總數的近50%，約每2000人就擁有一個社區全科醫生。

隨著分級診療推進，患者就醫入口越來越向下傾斜，未來5～10年，這個趨勢會越來越強，而社區入口是互聯網醫療變現的重要途徑。目前已有很多企業瞄準了互聯網+社區醫療的蛋糕，如恒大、遠洋等企業打造互聯網+社區健康管理中心，形成線上線下一體社區醫療服務平臺；如微醫集團與地方政府合作，把服務網絡下沉到縣級以下，構建全國性轉診會診的協作平臺。

健康＋社區的商機，主要是面向社區居民，打造全生命周期的家庭健康管理專家；定位社區流量入口，發展社區診所、家庭健康數據中心、家庭健康管理、綠色就醫通道等健康＋業態。對于地方政府來說，發展健康＋社區是打造健康城市的基石，可以鼓勵企業在居住小區開發中導入社區健康管理中心等業態，形成網格化的健康服務網絡，營造健康的“美好生活”環境。

國外的購物中心醫療業態發展已比較成熟，在美國超過30％的醫療診所選擇進入購物中心，在國內醫療業態與購物中心的融合正在成為一種趨勢，如成都鵬瑞利國際醫療健康中心、萬達瑞華國際醫療健康中心、杭州大廈501生活廣場等，都在購物中心里打造了醫療為特色的主力店。

 案例鏈接：成都鵬瑞利國際醫療健康中心  

2015年成都鵬瑞利東站廣場更名為“鵬瑞利國際醫療健康中心”，引進全球知名的大型高端綜合醫院和眾多健康醫療配套服務業態，如中醫理療、醫療整形、月子中心、中醫旗艦藥店、保健品店等。項目建筑面積28萬平方米，主要輻射周邊居民、所在商圈。

業態構成和樓層分布：

主要業態體量和配置：

在健康＋商業業態上，主要以?？圃\所、體檢中心、中醫養生、醫療美容、月子中心5大業態為主。進入壁壘較低的?？祁I域，可依托購物中心的人流快速擴展影響力，實現跨城市復制連鎖發展。婦產、口腔、眼科、美容整形等領域，打造了許多連鎖品牌如愛爾眼科、瑞爾齒科、通策醫療等。這些連鎖的?？圃\所利用的好，可以成為購物中心的一大特色，帶動相關延伸業態的發展。

健康＋商業的商機在于服務于商圈人流，面向中高端消費人群，打造醫療與商業融合的都市健康服務與消費目的地；定位高端淺醫療，主要可以發展?？圃\所、醫美抗衰老、產前產后養護、健康管理、中醫養生、健康商業等健康＋業態。健康＋商業的發展，可以促進城市舊廠房／舊物業的改造，以及閑置商業／購物中心等的改造升級，如成都鵬瑞利國際醫療健康中心、杭州大廈501生活廣場。

隨著醫療體制改革，健康服務業態開始向城市近郊轉移。我國郊區化已經開始起步，北京、上海等中心城市，在醫改的過程中，開始把優質醫療機構向郊區轉移，醫院、健康管理與促進機構、養老機構等健康服務資源開始向郊區轉移。

健康＋園區可以發展健康服務業態，構建完整健康產業鏈。隨著近郊以二產為主的健康產業園的發展，人口不斷集聚。面對本區域產業人群和周邊居民、市區就醫人群分流，依托技術優勢發展健康服務業，推動產業結構優化升級。上海國際醫學園區一開始就是建設高科技醫療器械產業基地，隨著條件不斷成熟開始打造高端醫療服務平臺，其中現代醫谷商務園等項目市場化運作相當成功。

健康＋園區的商機在于城市近郊區，定位健康科技孵化與綜合醫療，打造園區型的健康科技轉化與醫療服務集群，主要發展健康科技（研發、生產、倉儲）、健康展貿、綜合醫院、?？漆t院、健康商業等健康＋業態。健康＋園區主要有兩種模式，一是以綜合醫療服務為主，以園區形式打造醫療服務集群，如浙江省醫療健康集團推動的全省范圍內的醫療業態升級；另一種是二三產聯動模式，健康＋園區成為傳統醫藥園的升級版，如中關村生命科學園等，形成二三產聯動的大健康產業鏈。

 案例鏈接：重慶兩江健康科技城  

項目位于重慶兩江新區，是重慶發展大健康產業的重要載體，我們為此提出了“確立三大定位、打造三個園區”的建議。在發展方向上，主要探索前沿健康科技轉化，助推重慶建設西部科創中心城市，建成面向未來的健康科技城；打造前沿技術轉化、供應鏈展貿與健康醫療服務于一體的“健康產業新引擎”；創新郊區型健康醫療服務業態和商業模式，打造國際一流的目的地型的健康醫療城。

在發展路徑上，推動生命健康科技園、國際健康自貿區和健康醫療服務園三園共建。一是生命健康科技園，圍繞生物技術、醫療器械、新型藥妝、供應鏈四大產業方向，提供研發辦公、實驗辦公、檢驗檢測、加工生產、包裝營銷、倉儲物流等服務，形成健康產業相關的高精尖產業集群園區。二是國際健康自貿園，以市場發展需求為支持，以生產性服務為主體，將整個產業價值鏈聯系起來，在區域中打造全方位、立體化、多功能的產業服務集群，積極融入兩江新區整體產業格局。三是健康醫療服務園，以替代性醫療服務為核心，搭建完整的健康保健生態體系，主打健康管理、醫療美容美體、?？漆t療服務、品牌醫療機構、健康產品商貿五大方向，構建前瞻性的健康醫美產業集群、品牌?？坡撁思敖】瞪藤Q窗口。

 案例鏈接：上海安亭國際精準醫學園  

項目位于上海嘉定區安亭鎮。為實施“健康安亭”戰略，安亭鎮規劃大型健康醫療產業集聚區，引進東方肝膽醫院、上海細胞治療研究院等項目，打造汽車產業后又一世界級引擎。國際精準醫學園主要承接嘉定發展高性能醫療設備和精準醫學等新興產業集群，布局精準醫學產業。

在產業生態上，我們提出構建“一環四端十二業態”的構想，集聚精準醫學產業鏈核心，涵蓋醫藥、設備器械、治療手段的研發、生產到精準診斷、精準治療等階段，組成精準醫療完整產業鏈條。推進“科學院-研究生院-醫研院-轉化中心-臨床醫院-專業醫院-康復療養院”醫學閉環創新，醫療服務與健康服務相結合，實現精準醫療服務體系的創新與融合。

健康主題的特色小鎮熱潮興起?！敖】抵袊?、特色小鎮發展熱潮下，一批以健康為主題的特色小鎮涌現，如桐廬健康小鎮、溫州生命健康小鎮、龍溪谷健康小鎮、森山健康小鎮……

旅康養一體化開辟了健康小鎮開發新路徑。依托生態資源發展旅游業，通過旅游的搬運功能，根據旅游者、居民的消費需求，將健康療養、醫療美容、生態旅游、文化體驗、休閑度假、體育運動、健康產品等業態聚合起來，實現與健康相關的各類消費的聚集。

健康＋小鎮的商機一般位于城市的遠郊，構建小鎮生活體系，打造旅康養結合的健康慢生活體驗目的地；定位醫療旅游與康復療養，主要發展慢病療養、養老養生、健康管理、抗衰老、特色?？?、醫療教育、健康度假等健康＋業態。健康＋小鎮是特色小鎮的一大主題類型，是文旅小鎮的一種升級版，我們就曾參與多個以健康＋升級文旅小鎮的案例。

 案例鏈接：太禾國際康養小鎮  

項目位于?？谑?，定位為國際康養小鎮，規劃面積約18.36平方公里，坐擁1600畝天然湖泊。我們提出，要把握全球生命健康產業發展趨勢和健康海南建設的機遇，依托區域資源優勢和生態優勢，以特色健康療養為動力，以健康服務為支撐，構建“療、養、旅、育、商”為一體的新型健康小鎮產業發展模式。形成以慢病療養、養老養生為核心，康養旅游為特色，健康商貿、健康教育為輔助的“療、養、旅、育、商”互為支撐、相互融合的產業體系，打造國際一流健康療養產業集群。

太禾小鎮構建健康“良生態”價值體系，全生活鏈循環供給，集合健康療養、健康文化、健康農業、健康教育、健康旅游、健康社區為一體，打造一座宜居、宜業、宜游、宜養的幸福田園康養小鎮。太禾小鎮將從“健康產業、健康生態、健康出行、健康旅游、健康生活”五個維度去重新定義新的健康生活方式，為中國特色小鎮建設樹立一個標桿，打造健康中國示范鎮。

 案例鏈接：青島小蓬萊健康小鎮  

項目位于青島嶗山區，為青島嶗山灣國際生態健康城的一個規劃組團。我們對該項目的建議是，挖掘項目在本地城鎮化、青島市健康產業培育、青煙威旅游度假帶方面的區域價值，依托山海聯動優勢打造“健康小鎮”。

小蓬萊健康小鎮占地近4平方公里，秉承大健康主題，圍繞“醫中有養、養中有醫”的醫養結合主線，把醫護教育培訓、醫養旅游度假、醫療生物科技及“老有所養、老有所樂、老有所學、老有所為”的服務理念和空間載體與醫養主線相融合，形成相互關聯的五大產業板塊。

目前小鎮已引入韓國延世大學醫療院項目，并以延世青島醫院為核心，配套康復中心、慈善醫院等醫療機構，打造以醫療為主題，以養老、養生、教育、度假為支撐，以生態環境、無縫服務為保障，生態化、國際化的醫療健康養生組團。

在亞健康、老齡化日益嚴重的現代社會，布局健康產業有如十年前布局信息產業，對地方政府而言，發展健康產業意義巨大。首先，能放大資源效益，以健康的概念對區域資源進行梳理與整合開發，提升資源價值；其次，能提升產業層級，以健康產業視角尋找現有產業轉型升級的突破點，促進產業升級；再次，能建設人本之城，以健康服務手段來實現城鎮化過程中“人”的城鎮化，打造健康之城。

對于有意愿布局大健康產業的地方政府來說，編制與本地區發展相適宜的健康產業發展規劃必不可少。東灘顧問曾為西咸新區秦漢新城、嘉興新塍鎮、陜西麟游縣等多地編制了健康產業發展規劃，總結多年咨詢經驗，我們認為，編制健康產業規劃主要考慮四點：梳理健康資源、做強主導產業、打造產業平臺、構建健康系統。

 案例鏈接：秦漢新城健康產業發展規劃  

秦漢新城作為國家級新區西咸新區的一部分，主要依托第四軍醫大搬遷等利好，提出構建“健康之城”的戰略構想。我們給出的戰略建議為，依托地處絲綢之路經濟帶起點的區位優勢，構建融合高端醫療、轉化醫學、健康養生等的復合型健康產業生態圈，打造輻射服務大西北的的健康服務基地；立足大西安，輻射大西北，覆蓋大中國，影響大絲路，服務大世界。

在產業生態構建中，我們提出治大病、為治病和治未病相結合的綜合解決方案，健康產業與健康事業相結合，以醫療旅游產業為核心，促進健康一二三產聯動發展，構建有機復合的健康產業鏈。從國際醫療旅游、絲路健康文化、健康科技引領3個維度，從醫療旅游、健康養生、健康器械等7個產業視角，全方位呈現了健康之城的發展藍圖。

目前，整個規劃推進情況非常好，我們規劃的一些健康＋產業地產項目，如國際醫學中心、再生醫學創新產業園、醫學轉化科學中心、大健康物流園、中醫養生雙創小鎮、中醫藥健康養生產業園等，目前招商情況較好，大多處于在建或簽約階段。相信不遠的將來，我們將看到一個輻射大西北、影響大絲路的“健康之城”。

大健康產業具有很強的交叉性、融合性，未來的健康＋產業地產將綜合多種產品和服務，很多企業在健康產業投資時也是多元化布局。因此，筆者建議：無論是城市、園區或者產業地產商在布局健康＋產業地產的時候，一定要看到不同產業業態之間的關聯性，進行梯度布局、交叉布局，構建大健康產業生態圈。