從項目所在區位來看，這些項目普遍位于城市的邊緣地帶，如南昌幸福渠項目位于南昌的二環，而上海華新鎮項目位于外環以外，包河經開區項目也位于合肥的三環之外。這些地帶，發展的歷史并不算短，積累了大量的產業與人口。如南昌幸福渠項目中包含的昌東工業園，在90年代就已經成為南昌重要的服裝企業集聚區，而包河經開區是合肥最大的汽車企業——江淮汽車最核心的產業基地。在曾經很長一段時間里，這些片區都是城市和產業輝煌的見證。然而，漸漸地，這些地區逐步喪失了過去的榮光，變成了時代的棄兒、城市的盲點、產業的廢墟，無論是政府還是企業，都遺忘了這些地方，忘記了曾經這里的美好歲月，只剩下那里居住的人民在苦苦期盼新一輪美好生活的到來。

然而歷史終究不會忘記這里，曾經歷史辜負的，終將以某種形式得到償還，因為城市在發展，邊界卻需要控制。一方面，近年來，中央三令五申控制城市的盲目擴張，“城市發展邊界、生態紅線、基本農田控制線”如同三道緊箍咒，指引城市向緊湊發展轉型；另一方面，城市的增長半徑也是有其效應邊界的，當城市的通勤半徑達到30公里，甚至50公里時，但通勤時間需要1個小時甚至2個小時的時候，這個城市的運行效率將大大下降。放棄增量擴張，走向存量發展，挖掘城市內部片區的潛力才是解決問題的關鍵。

大致在2010年左右，上海、深圳、廣州等大城市率先意識到了這個問題，著手對城市內部的失落空間進行整理，開始了轟轟烈烈的“城市更新”運動，逐步放棄了增量擴張的模式，逐步轉向了存量發展。近年來，這些城市紛紛提出建設用地零增長甚至負增長的發展目標。而這些原本無人問津的邊緣用地，成為這一輪城市開發中的耀眼明星，承載著城市新的輝煌。以上海為例，2010年左右，上海開始了對楊浦老工業區、徐匯龍華工業區等老工業片區的改造。如今，在曾經的楊浦碼頭，再也聽不到“下只角”的稱呼，而是在老廠房改造過程中，誕生了國際時尚中心、1933等一系列上海文化新地標。楊浦也成為了上海除張江以外，承載全球科創中心職能的核心載體。而龍華工業區，早已完全脫離了工業區的面貌，如今它的名字，叫做徐匯濱江，成為上海時尚、文化、運動等新功能的代名詞，集聚了西岸文化藝術示范區、西岸藝術中心、西岸藝術品保稅倉庫、西岸傳媒港、西岸萬國金融中心等一批文創項目。徐匯濱江，成為了世博會效應受益最大的片區，發展甚至超過了患得患失的世博會園區。

如今，隨著城市的擴張，如貴陽、南昌等二三線城市，也逐步面臨從增量發展向存量擴張的新任務。當然，與上海等一線城市相比，這些城市屬于新舊動能的轉換期，屬于增量尚需繼續、存量逐步更新的階段。而隨著城市群戰略的提出，這些城市作為各自城市群的核心，是國家、資本、人才等各方聚焦的核心。一線城市存量更新的硝煙尚未散去，二、三線城市的邊緣地區更新戰役也將打響。本文將結合東灘顧問近年來在一二線城市的邊緣地區更新項目實踐，初窺邊緣地區振興的門徑。

 1、要素混雜，屬于已經貶值的城市存量資產  

在東灘實踐的項目中發現，城市邊緣地區最大的特征，并不像城市遠郊土地那樣，是一塊凈地，而是已經集聚了諸多的城市功能，只是這些功能屬于城市較為落后，甚至逐步淘汰的產業。往往這些片區要素十分復雜，都體現外來人口眾多，城中村、舊廠區雜糅，產權不清晰，改造難度較大的特征。

例如，上海的華新鎮，主導產業以低端加工業和物流倉儲業為主，在上海工業用地轉型的背景下，這些產業正逐步遷出。然而，遷入的產業并沒有體現其高端價值，更多的是看重華新鎮靠近虹橋的區位，將廠房運作為快遞倉庫。然而，這些物流車輛進進出出，不但沒有帶來更大的稅收和經濟利益，反而為片區增加了交通擁堵與安全隱患，而快遞業對當地稅收的貢獻，甚至還不如以前的工業。

 2、動力缺失，屬于城市發展中的盲區  

而這些項目，之所以被邊緣，倍感失落，很重要的原因是屬于不在目前城市的主要發展方向。因為不屬于主要發展方向，所以難以獲得市里甚至省里的重大投資、重點項目支持，也就難以獲得轉型時機。

例如，東灘顧問曾經幫南昌幸福渠做過好幾輪規劃，但通過這幾年的觀察，發現幾年來幾乎沒有太大改善。43平方公里范圍，多年來都拍不出一塊地。南昌市政府為打造幸福渠流域專門成立了一家政府平臺公司，然后這幾年來，除了進行了水系治理和部分道路建設，其他變化微乎其微。其核心原因在于，南昌近年來主要的發展方向，以跨江發展為主，先是紅谷灘，后來又搞了九龍湖，現在又在北面建設贛江新區。一直以來，幸福渠板塊都沒有獲得足夠的重視。

目前南昌中心城區“一橫兩縱”解構

另一個典型的例子是包河經開區，包河經開區位于安徽未來的國家級新區——濱湖新區之內，還緊鄰高鐵站與合肥港，看上去一切都很美。但由于在區位上偏離老城—濱湖的核心發展軸線，以工業為主的產業結構又與濱湖目前正在發展的幾大核心產業，如金融、文化旅游、現代服務相去甚遠，導致多年來一直在濱湖新區內處于被忽視的狀態，甚至一個排名全省前三的省級開發區面臨被整并的危機。

發展動力的缺失，但從指標上看上去還行，導致這些片區在城市如火如荼的建設中越來越沉默，處于失語狀態。而這種失語，又導致上級政府難以聽到這些地方發出的聲音。

 3、風貌失調，屬于大城市光鮮外衣下的補丁  

可以想象，這些片區對外既不屬于城市重點發展的板塊，對內各種低端要素交織雜糅，密度較大，城市面貌必然較差。而一個城市或片區面貌最核心的展示，往往是通過公共空間呈現的，比如上海黃浦區的外灘、楊浦的新江灣、嘉定的紫氣東來等等。而這些公共空間的展示，往往既需要較大的上級層面的支持， 更需要強大的城市精細管理能力來支撐，這也是城市邊緣地區最缺乏的。

而城市面貌的落后，將使這個片區進一步喪失吸引力與活力，逐漸背離城市發展的陽光，遁入城市的陰暗面。

 1、政治意義，中國新型城鎮化關注的核心地區  

2014年，國務院發布了國家新型城鎮化規劃。在新型城鎮化中，重點關注了3個“1億人”，一個是實現一億棚戶區改造；一個是實現一億農民在城鎮落戶，還有一個是實現中西部地區就近城鎮化。也就是從這一年開始，棚戶區改造正式成為國家力推的核心工程，從國家到地方給予了無數的政策支持。

2017年，在19大的發展報告中，重點強調了中國社會的基本矛盾已經從“人民日益增長的物質文化需要和落后的社會生產之間的矛盾”轉化為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。

而在這個過程中可以發現，中國未來城市化的發展，必然將集中于城市群的核心。而這些城市群核心城市中的中央活動區部分，不光是上海的陸家嘴，北京的朝陽CBD，廣州的珠江新城，乃至二線城市，如成都的天府新區，武漢的東湖核心區，杭州的濱江新區；從某種意義上，這些地區，跟世界著名城市區比，如東京銀座、巴黎拉德芳斯等，也未必落后多少，可謂真正詮釋了什么叫民族自信。然而，在這些城市的邊緣，仍然存在一些地區，這里失業人口聚集，產業發展停滯，突然被凍結在歷史的某個時間點之中。這些地區，在繁華的都市與高房價背后，默默承載著大量的服務人口。解決這些地區的發展難題，即使解決城市內部棚戶區改造的問題，也是為外來人口進入城市提供低成本的生活和創業成本，可謂是“決戰3億人”的重點空間。解決了這些片區的發展問題，正是為了實現這3億人的“幸福美好生活”。

廣州珠江新城CBD夜景

 2、城市意義，未來城市新興功能發展的核心地區  

城市的發展，三十年河東，三十年河西。短暫的失落，并不意味著永恒的衰退。作為城市曾經的重要功能片區，這些邊緣地區必然在城市發展的某個重要時刻發揮了重要的作用，只是因為在特定歷史時期，作用發生了變化而導致衰落，比如一些重要的工業區在進入后工業化時代發生的危機。一旦進入歷史的某個時期，他的區位突然變得重要，或者工業化時代留下的某些遺產突然得到某種認可，這個片區又將贏來新的發展機遇。

例如，曼切斯特的索爾福德碼頭，本來是英國工業化時期的重要交通樞紐，卻在二戰后進入了衰退期。然而，隨著濱水區價值的提升，城市回歸濱水，索爾福德碼頭通過包裝與策劃，重新成為英國重要的媒體之城。助推其轉型成功的，不僅僅是濱水景觀的提升，也不僅僅是多方資本力量的介入，老碼頭本身所代表的工業文明，本身就是曼切斯特乃至大不列顛帝國最重要的文化與歷史記憶。這種歷史元素，對于急于在當今世界尋找自己定位的英國，尤為重要與珍貴。維多利亞黃金時代開始積淀的文化，成為英國這個有些落寞的老牌帝國傲立于世的重要資本。索爾福德碼頭所特有的“蒸汽朋克”元素，恰恰符合后現代主義的文化需求。

索爾福德碼頭媒體城

而在中國，邊緣地區的新興功能孵化通常呈現出兩個重要特征。

第一，老工業區逐步向創意文化園區轉型已成為常態。這也是因為工業建筑的大空間、低成本恰恰符合了創意經濟的根本訴求。在東灘所參與的包河經開區項目中，許多文化創意企業已經開始租用這些廢棄的廠房，例如這里一家生產佛像的企業——中粵金屬幾乎承包了安徽一半地區的佛像制作。而當地政府也開始有意識的利用這一趨勢，引入了中國建筑集團，強化以建筑設計作為主要主導方向，在空間載體上突出舊廠房利用與新興樓宇建設相結合，滿足不同層級的建筑設計企業需求，力求打造安徽最重要的設計產業集群。

第二，邊緣地區逐步成為創新型產業的集聚區。目前，隨著第四次工業革命的開展，以互聯網+和智能制造為代表的產業創新在國內方興未艾，而這些創新活動，大多只能發生在城市群的核心。然而與此相悖的一個現象是，這些對城市發展重要意義不亞于金融、商務等現代服務業功能的重要活動，卻在城市中心版圖內難以找到合適的生存空間，以至于很多城市不得不在城市遠郊地區開辟產業新城。但這些產業新城位置太遠，不能滿足這些創新人才所需要豐富多彩的城市生活與服務需要。而恰恰是這些城市邊緣地區，既相對靠近城市中心區，又存在較大的升級改造可能性，成為創新活動的重要載體。此外，這些邊緣地區常常以工業用地形式存在，在目前中國大城市的都市工業用地轉型過程中，工業用地常常成為爭奪的重心。一方面，因為工業用地地價相對較低；另一方面，在后工業化時代對于工業用地如何利用，各地都開展了相應的制度探索，如深圳的“工改工”政策，上海的工業用地轉型政策等等。其實這樣的現象不僅是在國內，在美國紐約，“硅巷”已經成為重要的創新中心，很重要一個原因就是“硅巷”是紐約中心城區為數不多的幾片工業用地。

 3、市場意義，忽略的片區有助于社會資本實現整體開發  

邊緣地區面積較大，有的地區多達幾十平方公里，這在主城區是難以想象的。而發展的滯后，通常意味著當地的政府管理機構難以處理當前紛繁復雜的局面。這為開發商們提供了難得的土地儲備與發展機遇。而近年來，PPP模式的廣泛推廣，無疑又為社會資本方參與城市開發提供了廣闊的舞臺。

而近年來的國內頂級房地產開發商，在新形勢的逼迫下，已經逐步擺脫了“純住宅建造者”的傳統形象，開始向城市綜合開發轉型。例如，綠地頻頻與國內各類醫療康養機構暗送秋波；融創今年動作頻頻，連續收購了萬達文旅以及樂視等優勢文旅資產；碧桂園大力開發科技小鎮，招引各類具有較強科研能力的博士加盟；就連以前最純粹的房地產開發商萬科，也提出了“城市綜合服務配套商”的口號，一方面出手收購普洛斯，一方面在海外投資了約10多個孵化器；更不用提號稱產業新城引領者的華夏幸福，目前在國內開發商的排名中也是節節攀升。

萬科“熱帶雨林”模式

通過政企合作，能夠為邊緣地區開發破局提供新的舞臺。一方面，政府通過引入社會資本，能夠完全打破以往的沉悶格局，開發商憑借其資金募集、工作效率、市場化運作方面的突出能力，無論是拆遷安置、舊工業區補償談判、公共設施建設、產業資源導入、地標建筑打造等方面，都發揮著重要的作用。而開發商憑借與政府合作，有利于其在城市相對中心的位置獲得大片的土地資源。這對于雙方來說，無疑是能實現共贏的。

在東灘顧問的實踐中發現，開發商確實對于這些邊緣用地有著濃厚的興趣。例如，融創在貴陽已經與經開區就3萬畝土地達成合作意向。這3萬畝土地，其中有很多都是待改造的工業用地。融創不僅需要為政府引入歐比克這樣的國內頂級企業，還需要利用自身的樂視等資源打造影視主題樂園，包括引入貴陽本地最好的醫院及學校資源并負責代建。在建設完成后，融創需要將建設的10%產業用地還給政府。通過這樣的合作模式，不僅融創獲得了大量的土地儲備，政府也通過頂級產業資源的引入、公共設施和環境的打造實現了片區振興的目標。

 1、起筆，注重開發時機的把握  

例如，上海在徐匯濱江開發的過程中（原龍華工業園），重要的是把握住了世博會的機遇。徐匯濱江作為世博會會址隔岸相望的地塊，為了保證世博會參觀者有一個良好的隔江景觀，從濱江景觀打造開始，逐步對原工業區進行改造升級，成為既新天地之后，上海新的時尚地標。

在東灘近期從事的這些邊緣地區開發項目里，有很多也是因為有新的發展機遇，開始了新一輪的規劃調整和開發建設。例如，幸福渠項目之所以重新開始新的概念策劃，源于在幸福渠的東南側，南昌新的高鐵樞紐——南昌東站開建。這樣的重大基礎設施項目，不僅對幸福渠流域43平方公里，對于南昌整個城市結構，也必將起到深遠的影響。

未來南昌中心城區“兩橫三縱”結構（東灘顧問）

除此之外，還包括包河經開區項目，之所以需要開展新一輪的產業策劃，也是和其面臨的形勢密不可分的。一方面，因為包河經開區成為了長江經濟帶33個轉型升級示范區之一，這也是合肥唯一，包河經開區一時風頭無兩，又開始成為合肥申報未來科技城的核心節點，儼然有與合肥高新區、經開區并駕齊驅的態勢；另一方面，合肥的高鐵站合肥南站正式啟用，而濱湖新區也進入了國家的申報流程，包河經開區也需要借勢取得發展機遇。

合肥未來產業軸及節點布局（東灘顧問）

 2、勾形，強化各方資本力量的運用  

城市邊緣地區的發展，不僅僅是某一方的投入，而是各級政府、社會資本方、原有產權業主、原住民等各方勢力博弈的結果。因此，通過合理的模式設計，打造一個各方資本均能獲利的開發模式至關重要。

第一，需要關注政府層面的模式轉型。例如政企分開，國有的平臺公司強化與社會資本的合作，作為政府出資方對于社會資本方的行為進行有效監管。而政府強化服務職能，實現“一站式”服務滿足投資者需求。在轉型引導的方面，需要剛柔并濟，剛性約束與柔性約束并存。剛性約束可采用負面清單機制，不僅僅針對新增企業，對于園區原有企業也要以負面清單形式進行約束，對于不符合園區發展方向的落后企業堅決清退。在柔性約束方面，更多采用基金引導方式，建立母基金，引導社會資本跟投，這里面可針對產業升級、城市更新等不同目的設立形式不一的基金。例如，曼切斯特在更新過程中設置了專門的公司（UDCs，RDAs，EPs）。城市開發公司（UDCs：Urban Development Corporations）是1980年代英國政府在推進城市更新過程中所采用的標志性措施，它作為獨立于政府之外專門負責城市開發的機構，在城市內部劃定的特定區域內擁有規劃許可權。城市開發公司被授權可強制購買土地從而獲得區位重要、價值稀缺或規模成片的土地用于開發；同時也被準許向私人機構提供資助，并在劃定的區域內負責基礎設施建設。這些措施有利于取得私人及利益相關者的信任，從而吸引資本的介入。與之類似，1990年代的城市更新機構（URAs：Urban Regeneration Agency）和英國伙伴公司（EPs：English Partnerships）也發揮了同樣的功效。

第二，需要關注對存量資本的尊重。以上海為例，上海之所以在老工業基地內誕生了眾多的文化創意產業園區，就是因為這些工業基地很多都是一些國企，甚至是央企，地方政府很難觸動其利益。雙方博弈的結果就是在工業外遷之后維持現狀不變，而一些藝術家在其中發現了機會，最后形成了三贏的效果。政府在不花大代價搬遷的情況下引入了合適的產業，原有業主在保持土地的同時也獲得了一定的租金收益，而這些藝術家和藝術機構也找到了相對低成本的創作和展示空間。

第三，需要合理的運用政策資金。如抓住PPP/棚戶區改造/城市雙修的政策窗口期，獲得更多的政策資金支持。

 3、點朱，以公共空間開發打造片區品牌  

邊緣地區環境面貌的落后是導致其難以吸引投資者關注的重要原因。而這些邊緣地區與新城不同，其已有的較高開發強度導致難以對整個片區進行重新規劃和打造。

因此，對于邊緣地區，重要的手段就是對片區內的濱水片區、重要綠地進行重點打造，作為片區形象的重要展示，作為樣板和示范地區，重塑形象和品牌。

例如，徐匯濱江的核心就是開發了濱江片區，進行了精心設計。打造體育運動公園，將原來的碼頭塔吊精心設計為重要的景觀節點。通過濱江公園的打造，不僅樹立了徐匯濱江這一上海新品牌，也帶動了周邊的房地產開發。

在幸福渠項目開發中，很重要的策略就是沿幸福渠主干渠以幸福和家文化的主題打造5大公園，分別賦予婚慶、親子、養老、運動等主題，成為南昌東側的城市中央公園。與徐匯濱江一樣，幸福渠這個名字，即是指的這個公園，也是整個區域的代指。

南昌幸福渠主干渠的5大公園規劃（東灘顧問）

在包河經開區項目規劃過程中，我們很重要的一個策劃思路就是對于原駱崗機場地塊的利用。各方對于這個地塊提出很多設想，如通航公園、科技創新公園等，但無論如何，在保留機場記憶的前提下建設一個城市中心公園，都是不變的主題。

 4、繪彩，強化新興產業力量的注入  

在邊緣地區開發中，科研產業、現代服務業、創意產業等新興產業的注入是關鍵，這是賦予片區生機與活力的重要引擎。

例如，包河經開區轉型升級的一個重要策略，就是強化新興產業的引入。

一是強化傳統優勢汽車產業。通過強化新能源以及無人駕駛技術，進一步鞏固優勢市場，目前江淮牽手蔚來汽車，將包河經開區作為中國新一代神車的重要生產基地。

二是通過培訓機構和科研機構的引入。培育智能制造、電子信息等新興產業。目前，包河經開區已經引入甲骨文、微軟研究院等機構，重點是在于培訓相關的人才，科研方面，目前已引入合工大智能研究院、合肥能源研究院等研究機構，目前還在和華為研究中心等進行談判，還希望能夠將一些國家重大科學裝置引入包河。包河經開區對于科研機構，已經到了求賢若渴的程度，甚至將管委會的辦公樓無償的供合工大智能研究院使用，自己搬到了一個臨時建筑中辦公。

三是強化現代服務業的培育。一方面引入上海的長海醫院，發展大健康產業；另一方面強化檢驗檢測和建筑設計兩大服務業產業集群，目前已經成為省級的文化創意產業示范區。

 5、收勢，注重市場與公共利益的平衡  

邊緣地區的開發，最重要的目的并不是獲得土地價值的提升，最核心的是實現經濟、社會、生態效益的結合，尤其是實現社會效益的最大化，切實解決3億人的問題。

因此，在開發模式的設計上，無論是3P模式也好，還是社會資本方為政府代建相應設施也好，其重點都應該關注原住民利益的提升。例如，貴陽在城市開發過程中，市委書記提出了“三變”的口號，通過“資源變資產、農民變股民、資金變股金”的模式，將當地的原住民作為城市開發的重要參與者。通過共同參與建設、共享開發利益，實現當地居民在居住改善、就業打造以及持續獲得經營性收入。目前，這一模式，已經成為貴陽城市開發，尤其是城市邊緣地區以及城郊地區開發的重要原則。

市化的大潮滾滾而來，有些地區成為了這個時代的弄潮兒，有些邊緣地區則淹沒在了新一輪城市升級的浪潮里，失去了往日的榮光。在全民創造美好生活的年代，如何為這些城市的“失落型”地區重振輝煌，重塑幸福美好生活的畫卷，將是中國城市化走向下半場的重要課題。這一歷史使命，不僅是政府公信力的重要體現，更在城市存量資產激活的過程中孕育著重大的市場化商機，值得關注與期待。